Chaque particulier s'engage pour le montant qu'il souhaite investir (possible à partir de 1 000 €). Le logement est choisi dans une copropriété ordinaire avec une finalité d'aide à une bonne insertion sociale. Quand la SCI est constituée un gérant est désigné parmi les associés. Au cours du temps 18 SCI ont été constituées, une 19ème vient juste de se constituer, 3 ont été dissoutes au terme de 12 ans de convention avec l'ANAH*. Deux des trois appartements vendus l'ont été à Un Toit Pour Tous-Développement, le troisième à la 16ème SCI ; ils poursuivent donc leur vocation de logement social.

*Agence nationale de l'habitat

Comment se finance l'intégralité d'un projet ?

Le capital de la SCI correspond à peu près à la valeur d’achat du logement. Les subventions couvrent une partie des travaux de réhabilitation et de mise aux normes de confort. 

Les charges sont couvertes par le loyer, lui-même largement couvert par l’Aide Personnalisée au Logement (APL) perçue directement par le gestionnaire.

Il est à noter qu’après captation de l’APL, il reste moins de 70 € par mois à la charge du locataire.

Qui pilote le projet immobilier ?

Un Toit Pour Tous et Territoires AIVS®, son Agence Immobilière à Vocation Sociale, aident à la constitution de la SCI, à la recherche et à la rénovation du logement, à la mobilisation des subventions. Le locataire est choisi par Territoires AIVS®, sur une liste fournie par le Plan d’action au logement des personnes défavorisées de l’Isère (PALDI).

La gestion locative est assurée par Territoires AIVS® qui emploie une équipe de professionnels de l’immobilier et de la gestion de logements d’insertion avec une double mission
- l’accompagnement social du locataire, pour une bonne insertion dans un logement « de droit commun » 
- la sécurisation du patrimoine du propriétaire, grâce à un suivi technique régulier du logement et des garanties mobilisables en cas d’impayés.

Combien de temps dure l'investissement ?

En contrepartie des subventions reçues, la SCI s’engage à louer pendant 6 ans, au minimum. En général, au bout de 12 ans (2 périodes de 6 ans d’engagement), le logement peut être revendu aux conditions du marché et le capital investi est rendu disponible.

Il est aussi possible de prolonger la durée de la SCI, certains associés pouvant alors vendre leurs parts à l’intérieur ou à l’extérieur de la SCI. Mais la vente de parts sociales est possible à tout moment.

En règle générale, le prix de vente n'est pas inférieur à la valeur d’origine augmentée du taux d’inflation.

Quelle rentabilité ?

L’objectif est l’équilibre comptable de la SCI pendant la durée de son fonctionnement. Il n’y a donc pas de revenu distribué, ni d’appel de fonds. Toutefois, l’exploitation dégage un résultat positif qu’il est proposé d’affecter en réserves pour d’éventuelles grosses réparations et une remise en état à l’issue des 12 ans. 

Fiscalité liée au « logement social »

Compte tenu des plafonds de loyer et de ressources du locataire, les revenus de la SCI bénéficient actuellement d’avantage fiscal : une déduction forfaitaire de 60 % est appliquée au loyer (après avoir déduit les charges réelles), pour le calcul du revenu foncier.