Espace propriétaires solidaires

Vos interlocuteurs

a.heurtier@untoitpourtous.org

Quelle est la première étape ?

La rencontre du propriétaire en amont de son projet est indispensable.

Elle permet de présenter les avantages apportés par la gestion locative adaptée proposée par l’AIVS®  et le réseau FAPIL, et d’échanger sur les motivations du propriétaire. Cet entretien permet de balayer toutes les questions sur le dispositif et la mise en location du bien.

Quels sont les engagements du bailleur ?

Le bailleur s’engage à louer son logement pendant une durée de 6 ans minimum, ne pas dépasser un montant maximum de loyer calculé en fonction du loyer marché de la commune (Loc 1 : -15%, Loc 2 : -30%, Loc 3 : -45%, Loc 3+ : -55%).

Y a-t-il des risques d'impayés ?

Pas plus que sur le marché de la location classique (2,34% (4% en moyenne pour les bailleurs sociaux en Isère – donnée Absise))

Les ménages sont accompagnés dans le cadre de la GLA (Gestion Locative Adaptée). Les risques sont anticipés et une résolution est recherchée.

Il est possible de souscrire une garantie Visale pour se prémunir du risque d’impayé de loyers

Y a-t-il des risques de vacance ?

Oui mais le délai moyen de vacance constaté est de 1 à 2 mois.

Durant le temps de vacance, il ne se passe par rien pour le logement. Celui-ci est proposé aux différentes commissions d’attribution des EPCI et de l’Etat. Lorsqu’un ménage est proposé, l’AIVS® TERRITOIRES assure la vérification de l’éligibilité du ménage ce qui implique souvent la demande d’éléments complémentaires et par là même la gestion du  retour de ces éléments. Il peut arriver qu’un logement soit refusé. Il doit alors repasser par l’ensemble des étapes.

Y a-t-il des risques de dégradation ?

Oui mais pas plus que dans le parc classique.

Des visites régulières du logement peuvent permettre de prévenir les risques de dégradations de la part du locataire :

  • Par les visites des chargés de secteur (visites techniques, états des lieux d’entrée et de sortie)
  • Par l’accompagnement social du ménage

Le Fonds de Solidarité des Propriétaires (FSP) peut prendre en charge les dégradations (du locataire), totalement ou partiellement. Il peut y avoir une différence entre le devis initial et la réalisation des travaux.

La garantie  VISALE, gratuite pour les propriétaires et locataires, peut également être mise en oeuvre.

Avantages fiscaux

Avec un conventionnement ANAH, le propriétaire peut atteindre jusqu’à 65 % de réductions d’impôts pour une durée de 6 ans.

Avantages du conventionnement ANAH

Primes de l’ANAH et de la Metropole de Grenoble :

– 2000 € (3000 € si le logement est inférieur ou égal à 40 m2)

– jusqu’à 10000 € de prime accordée par la métropole selon le type de conventionnement (niveau de loyer) et typologie du logement.

– une prime complémentaire de 2000 € en cas de sortie de vacance (logement vacant depuis plus de 2 ans)

Que veut dire AIVS ?

L’AIVS est une Agence Immobilière à Vocation Sociale.

Comme dans toute agence, un mandat de gestion est établi entre Territoires AIVS et le propriétaire.

L’AIVS gère et administre le bien confié. Exemple de mandat

Qu'est-ce que la garantie Visale ?

UNE CAUTION LOCATIVE GRATUITE AUX AVANTAGES MULTIPLES

La garantie VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi) est une caution locative accordée par Action Logement.  Elle garantit le paiement du loyer et des charges locatives au propriétaire en cas de défaillance de paiement du locataire.

En savoir plus : https://www.actionlogement.fr/la-garantie-visale

Où en sont les visites techniques ?

Des visites techniques sont réalisées quand un signalement est effectué ou dans le cadre des visites programmées au cours de l’année sur le parc de chaque gestionnaire logement.

Comment se fait le suivi des règlements du locataire ?

Le suivi des règlements des locataires est indiqué dans le compte-rendu de gestion mensuel.
L’évolution des loyers se fait selon l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers.

Congé pour reprise

Si le propriétaire veut réinvestir son logement; il doit délivrer un congé pour reprise 6 mois avant la fin du bail uniquement avec courrier recommandé. Ce point est très encadré par la loi.

Y a-t-il des expulsions pour impayés ?

Oui si l’accompagnement des personnes est épuisé pour réduire l’impayé, il peut arriver d’aller jusqu’à l’expulsion.

L’intervention se fait alors en équipe avec l’appui du travail social : aides à solliciter, travail sur budget … en 2020, pas d’expulsion car trêve hivernale.

Le droit d'occupation des locataires

Tous les locataires ont un bail ou convention d’occupation précaire. La durée renouvelable permet de ne pas mettre les personnes dehors sans solution.

Qu'est ce que la Gestion Locative Adaptée

La gestion locative adaptée met l’accent sur la pédagogie et la proximité avec un suivi social et technique régulier des locataires. Elle a vocation à sécuriser le risque locatif pour les propriétaires bailleurs et à aider le locataire à réussir son entrée et son maintien dans le logement.
A l’entrée dans le logement : diagnostic de la situation du ménage, ouverture des droits, intervention en cas de problème d’impayés, de conflit de voisinage et à la demande des locataires…

IML, LSA, AVDL ... quels dispositifs ?

Plusieurs dispositifs logent des ménages fragiles dans le parc privé :

IML L’intermédiation locative permet de loger des ménages qui font une demande d‘hébergement et qui sont accompagnés
à la hauteur de leur besoin dans le parc privé (logements des propriétaires solidaires).

LSA / AVDL : L’objectif est de favoriser et de pérenniser l’accès puis le maintien dans un logement autonome pour les ménages
orientés par le SIAO (Service Intégré d‘Accueil et d‘Orientation).
Accompagnement social spécifique au logement d’une personne ou d’une famille. L’objectif principal est d’accéder à un logement. Des décisions prioritaires sont à prendre parfois dans le cadre d‘accompagnement d’urgence.

Les Muriers : Les Mûriers sont un dispositif permettant de loger des ménages ayant fait une demande d‘hébergement. L’objectif est d‘accéder à un nouveau logement une fois les freins levés avec le travailleur social.

LASUR :
Accès à un logement en location, sous-location, bail glissant en loyers libres ou conventionnés pour des ménages en statut administratif complexe qui ne rentrent pas dans les dispositifs prévus plus haut. Un Toit Pour Tous soutient les collectifs qui réalisent l’accompagnement social adapté aux besoins et à l’évolution de la situation des ménages.

Comment se passe l'attribution du logement

Le choix du locataire et la vérification de son éligibilité au logement :

Tous les propriétaires nous délèguent l’attribution des logements.

L’AIVS® TERRITOIRES n’effectue pas d’attribution directe des locataires mais propose l’ensemble de ses logements aux  commissions des EPCI et de l’Etat.

L’AIVS® TERRITOIRES assure la vérification de l’éligibilité du ménage ce qui implique souvent la demande d’éléments complémentaires et par là même la gestion du  retour de ces éléments.

Au sein de Territoires le choix est délibérément fait de confier la gestion des admissions au pôle social.

L’agence assure aussi la gestion des changements de locataires (sans facturation supplémentaire) ainsi que la rédaction et la signature des avenants au bail.

Quelles relations avec les locataires dans mon logement

La travailleuse sociale est au centre et dialogue avec la gestion, la maintenance, le contentieux, le suivi social, le ménage…

Il y a 4 motifs d’intervention :
• A l’entrée dans le logement : rencontre obligatoire dans le domicile des ménages : se présenter, présenter l’organisation de l’agence, s’assurer que la demande d’APL est déposée, vérifier les besoins immobiliers… C’est un point d’ancrage au départ. Le lien est important avec l’équipe de maintenance des logements.
• Impayés de loyer : le contentieux, la gestion, le ménage ou l’assistante sociale référente alerte sur des problèmes d’impayés . En amont des sollicitations, l’interlocuteur social doit également être en veille pour prévenir les impayés.
• Problème technique dans le logement : lien avec la maintenance.
• Conflits de voisinage, ou sur interpellation du syndic… Lien avec la gestion.

Contactez l’accueil pour joindre vos gestionnaires logement

accueil@untoitpourtous.org

04.76.09.26.56

Aidez-nous à faire connaître le dispositif de location solidaire.

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