Chaque année, Un Toit Pour Tous est naturellement focalisée sur le nombre de nouveaux logements sociaux mis en service, avec l’objectif d’augmenter ce chiffre au fil des ans. Cette dynamique vise, aux côtés des logements qui nous sont confiés par des propriétaires privés, à répondre à une demande de logements, en constante hausse, pour les ménages les plus pauvres.
Mais ce parc, constitué au fil d’une trentaine d’année, vieillit, et il convient de se préoccuper de son devenir et de sa pérennité. C’est notre patrimoine, et pas seulement à titre comptable. L’équipe de maitrise d’œuvre d’Un Toit Pour Tous, – six personnes – s’y consacre depuis plusieurs années, et ce travail, encore assez méconnu, mérite d’être mis en lumière.
L’outil développé pour ce faire est le Plan stratégique de patrimoine (PSP) à moyen terme, qui se traduit par des programmes de travaux, permis par l’apport de financements de plusieurs partenaires.
Le PSP, une vision exhaustive du parc d’Un Toit Pour Tous
Le but de la démarche est d’obtenir une qualification globale des 526 logements de la coopérative UTPT-Développement et de leur devenir, en vue de définir une politique de réhabilitation, de maintien en l’état, d’entretien courant, de vente etc. afin d’assurer la pérennité et la performance de ce parc pour répondre aux besoins des locataires et aux enjeux sociaux (la maitrise de l’énergie tout particulièrement).
Pour ce faire, la méthodologie mise en œuvre s’appuie sur un diagnostic de tous les logements à terme : 306 ont déjà été réalisés, soit 64 % (26 % en 2021), en s’appuyant sur une grille de cotation dont le but est de « noter » tous les éléments du parc (situé en copropriétés, ou logements individuels) :
– diagnostic locatif et fonctionnement social : quartier et ses équipements, qualité du cadre de vie environnant, devenir etc.
– diagnostic de la copropriété : enveloppe du bâtiment, équipements collectifs etc.
– diagnostic technique : sécurité des logements, qualité thermique etc. Cela permet de définir un cadre de décision structurant et notamment d’identifier les besoins prioritaires : logements nécessitant des travaux de réhabilitation (ex. 6 logements prévus en grosse réhabilitation), et d’anticiper les travaux d’amélioration nécessaires (remplacement des vieilles menuiseries, poses de douches, respect de la réglementation technique etc.).
Au-delà de la rénovation et des travaux d’amélioration, cet exercice a permis également de définir une stratégie de vente (cf. la vente en 2025 de trois logements à Renage), mais aussi de commencer à appréhender les actions à mener pour les logements en fin de bail à réhabilitation (une vingtaine à venir dans les dix ans) : reprise par les collectivités, prolongement de gestion par Un Toit Pour Tous…
Des travaux adaptés aux locataires
Chacun des logements visités a fait l’objet d’un dossier propre comprenant des photos, les comptes-rendus des visites, la mise à jour des plans ; les données ainsi recueillies sont intégrées dans une application. Des visites ont lieu également à la sortie des locataires et, si nécessaire (dégradations, mauvaise isolation, mise aux normes techniques indispensable), le logement est immobilisé en vue de la réalisation de travaux.
En ce qui concerne les logements occupés, sur sollicitation du locataire, des gestionnaire et/ou des travailleurs sociaux d’Un Toit Pour Tous, ils peuvent faire l’objet d’adaptations liées au handicap, au vieillissement ou à leur accessibilité. Il peut également s’agir de régler des problèmes techniques : humidité, isolation, sols, ventilation etc.
Au total, 17 logements nécessitent des travaux de réhabilitation, pour un montant prévisionnel de 680 k€), 42 une isolation pour 500 k€, et 70 baignoires sont à remplacer par des douches pour 455 k€.
Les résultats opérationnels sont déjà là. En 2024, des travaux ont été réalisés pour 335 k€ (251 k€ en 2023), dont 42 % en site occupé et 58 % dans des logements vacants, pour un total de 26 logements (32 en 2023).
Sur l’ensemble de notre parc, 410 logements sont en étiquette C et D du diagnostic de performance énergétique (DPE) et 74 dans les classements inférieurs ; et même si cette proportion s’améliore d’année en année, il n’est pas étonnant que cela se reflète dans les principaux travaux conduits : 126 400 € en 2024 pour l’amélioration thermique ainsi que dans les principaux corps de métier intervenant : chauffage sanitaire, placo-isolation.
Les monopropriétés (la première date de 1999) qui sont au nombre de 24 actuellement, pour 55 logements, font l’objet également d’un budget prévisionnel, avec un phasage ciblant en priorité toitures et façades.
Un financement partenarial
Comme pour les logements nouvellement acquis par la coopérative UTPT-développement, les plans de financement résultent de la mobilisation des mêmes et nombreux contributeurs :
– l’État : subvention collective de l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat (ANAH) pour les copropriétés labellisées Mur-Mur, aide à la rénovation lourde pour les biens en étiquette E, F et G (19 000 € par logement) ;
– le Département a accordé en 2025 une subvention exceptionnelle de 78 000 € pour les rénovations à la rotation (départs du locataire), pour sept opérations ciblées en rénovation lourdes et pour les rénovations Mur-Mur ;
– des subventions Mur-Mur de la part de Grenoble Alpes Métropole (GAM), soit 3000 € par logement ;
– dans le cadre d’une convention d’objectifs pluriannuelle 2025-2028, la ville de Grenoble intervient pour la réhabilitation thermique et le confort d’été, dans la limite de 30 000 € par an, soit un apport de 120 000 € pour la période ;
– Enfin, une aide de 10 % du prix de revient pour sept opérations ciblées en rénovation lourde provient de la Fondation pour le logement des plus défavorisés.
La mise en œuvre du PSP est donc bien engagée et va se poursuivre, avec des objectifs techniques bien identifiés : changement des menuiseries en simple vitrage, sortie des étiquettes F de notre parc, et ce dans le cadre d’une programmation à moyen terme.
Ce travail d’anticipation est le garant du maintien, dans la durée, du patrimoine que constituent nos 526 logements sociaux HLM ; il est le garant également de la qualité du confort et de la maitrise des charges d’énergie que nous devons à nos locataires. C’est une belle illustration de ce qu’Un Toit Pour Tous ambitionne : augmenter son parc tout en assurant sa qualité et sa pérennité.
Il est aussi l’expression d’un travail d’équipe interne à Un Toit Pour Tous, associant équipe de maitrise d’œuvre de la coopérative UTPT-Développement, équipes de gestionnaires et de travailleurs sociaux de Territoires (notre agence immobilière à vocation sociale).