Tous les indicateurs montrent un niveau très bas du nombre de constructions de logements neufs dont ceux à destination des populations défavorisées. Les prix des biens anciens ou nouveaux mis en vente restent très élevés. Cette situation entraîne des prix de loyers en tension.
Le 12-14 du 8 avril 2025 a permis de présenter des outils possibles pour limiter la flambée des loyers ou pour permettre à des familles modestes de devenir propriétaires.
Un outil rigoureux pour connaître le marché : l’Observatoire local des loyers
Depuis une dizaine d’années, pour connaître les réalités du marché locatif, l’Observatoire local des loyers est un outil important. Il permet aux locataires et propriétaires publics et privés de pouvoir connaître les réalités du marché afin de pouvoir se positionner. Les OLL sont présents dans toute la France et fonctionnent en réseau afin de rassembler des données statistiques anonymisées. Les données recensées représentent plus de la moitié du parc locatif privé. La collecte des données est très encadrée par des méthodologies statistiques validées par un comité scientifique. L’OLL reçoit, par l’intermédiaire de l’Association départementale d’information sur le logement, les données transmises par la FNAIM et le groupe Foncia très présents localement. Cela représente 11 300 logements. Elle recense les informations ne concernant que les locations non meublées de résidences principales dans le parc privé hors logements sociaux. Les montants collectés sont hors charges.
Les particuliers peuvent aussi être source d’information
Des données sont aussi collectées par un prestataire concernant les locations en gestion directe. Des propriétaires et locataires se portent aussi volontaires pour répondre à des enquêtes téléphoniques. Tout propriétaire bailleur ou locataire peut se proposer pour répondre aux enquêtes de l’Observatoire local des loyers (oll.mail@aurg.asso.fr) En 2023, le total des données collectées concerne 13 015 logements soit 22 % du parc dont 1 700 en gestion directe.
Des informations collectées utiles pour tous les acteurs des locations immobilières
Les données collectées montrent une forte proportion de logements anciens (41% construits avant 1970), ce qui impacte le montant des loyers. Ceux-ci sont plus élevés pour les locataires rentrés récemment dans le logement.
Les données collectées sont diffusées par l’Agence d’urbanisme de la région grenobloise, l’Association départementale d’information sur le logement et l’Observatoire local des loyers. Celles-ci sont complétées par celles communiquées par l’Observatoire territorial du logement étudiant, l’Observatoire des locations meublées touristiques, l’Observatoire foncier partenariale de l’Isère et de l’Association nationale d’information sur le logement.
Des outils pour faire face au marché tendu de l’immobilier
Selon Vincent Daön, directeur du pôle aménagement à Grenoble Alpes Métropole, celle-ci expérimente deux solutions : l’encadrement des loyers et le bail réel solidaire.
L’encadrement des loyers : un outil efficace qui guide les propriétaires et les locataires
La collectivité doit faire en sorte que les loyers restent à un prix correct. Cela conduit à l’encadrement des loyers depuis le 1er janvier 2025 sur plusieurs communes du bassin grenoblois.
Grâce aux analyses de l’Observatoire local des loyers des secteurs en tensions sont déterminés. Cela conduit donc à déterminer 13 communes en totalité et 8 communes en parties avec des découpages très précis grâce aux analyses de l’INSEE.
Le but de l’encadrement est d’être au plus proche des prix du marché et de faire le nécessaire pour qu’il n’y ait pas de loyers abusifs ou que des investisseurs fassent des calculs de rentabilité qui correspondent au marché locatif du secteur.
L’encadrement des loyers permet à tout propriétaire d’un bien libre de connaître le montant souhaitable du loyer.
Les locataires peuvent connaître le bon niveau de loyer. Si celui-ci est supérieur à celui indiqué, cela peut permettre de rentrer en négociation avec les propriétaires. L’information et l’accompagnement se fait par l’Association départementale d’information sur le logement et par l’affichage obligatoire dans les agences immobilières.
Dans les villes où l’encadrement des loyers a déjà été mis en place, les associations de locataires constatent qu’il y a moins d’abus.
En cas de problème, le locataire peut s’adresser à la commission départementale de conciliation. Si des problèmes persistent les propriétaires peuvent être condamnés par le préfet à verser des amendes. Mais pour éviter cela la Métropole cherche au maximum à communiquer sur les loyers acceptables.
Le bail réel solidaire, une solution adaptée à certaines situations
Il s’agit d’une dissociation entre la propriété du sol et celle de la construction pour obtenir des logements à des prix abordables. Cela conduit à la création des organismes fonciers solidaires qui sont propriétaires du sol et les ménages du bâti. Le prix du foncier correspond à 15 à 30 % du total d’un logement. Cela diminue le prix d’accession à la propriété. Comme il s’agit d’une accession sociale, il y aura des clauses anti spéculatives de revente sur le long terme
La métropole de Grenoble a créé un Organisme foncier solidaire en partenariat avec l’établissement public local du Dauphiné. Il détermine toutes les conditions établies pour ces baux réels solidaires. Ces contrats assez complexes sont d’une durée de 80 ans. Deux opérations sont en cours. Le prix du loyer mensuel est fixé à 1 euro le m2 habitable révisé sur la base d’indice de référence des loyers. Ce sont les titulaires du bail qui doivent payer l’impôt foncier et les charges de copropriété.
Des regroupements de bailleurs sociaux ou des fondations peuvent aussi constituer des organismes fonciers solidaires.
Le bail réel solidaire semble pouvoir être utile uniquement dans les secteurs où le marché est élevé. La métropole est en cours d’étude des secteurs où les baux réels solidaires seraient opportuns.
Le bail réel solidaire n’est pas rentable pour les logements anciens. Or, ceux-ci représentent la majorité du marché. Pour des raisons de relations entre propriétaires et locataires, le bail réel solidaire ne semble pas possible en cas de vente de logements HLM.
Il s’agit d’un dispositif récent qui nécessite d’être évalué pour vérifier s’il permet vraiment à des ménages d’accéder à la propriété de leur logement.
1 : La tendance nationale exposée dans le rapport d’OXFAM de décembre 2023 « logement : inégalité à tous les étages » montre une explosion des prix de l’immobilier en 20 ans entre 2001 et 2020 de 125 % et une augmentation de 29% du revenu des ménages sur la même période. Dans le même temps, le prix des loyers, en moyenne, s’est accru de 36%. Les 25% les plus modestes consacrent deux fois plus pour leurs dépenses pour le logement que les 25% des ménages les plus aisés.