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Les organismes de gestion de l’habitat à loyer modéré peuvent intervenir par la simple création de logements sociaux. Mais ils peuvent aussi être opérateurs globaux pour la réorganisation de quartiers par la maîtrise d’ouvrage directe en lien avec des collectivités locales. Pour démontrer l’intérêt de cette dernière solution, Absise a proposé un webinaire (Web Absise#12 – Logement social l’atout de la maîtrise d’ouvrage directe) qui s’inscrit dans le cadre des Rencontres d’Un Toit Pour Tous du 27 novembre 2025 sur le thème : Municipales 2026 et si le logement faisait (vraiment partie) des programmes ?

Du fait des tensions du marché, il est indispensable que les bailleurs sociaux puissent réaliser des créations nombreuses pour des longues durées. Pour permettre cela, les collectivités locales ont vraiment un rôle.

Les règlements d’urbanisme pour favoriser la maîtrise d’ouvrage directe

Les règlements d’urbanismes, qui sont de la compétence des collectivités locales, peuvent favoriser la réalisation d’opérations par les bailleurs sociaux. Selon Julien Real, chargé de mission au CAUE, il existe divers outils d’urbanisme : la servitude de mixité sociale, la création d’emplacements réservés et les opérations d’aménagements et de programmation. Chaque outil a ses avantages et ses inconvénients. Comme l’a rappelé Maryline Cailleux de l’Établissement public foncier local du Dauphiné, les interventions des bailleurs sociaux dans le cadre de la maîtrise d’ouvrage directe ne peuvent avoir lieu que si le prix du bâti ou du foncier est contraint afin que la subvention nécessaire de la collectivité ne demeure pas trop élevée. Les outils d’urbanismes doivent être choisis par les élus de façon à avoir des objectifs souples pour permettre des interventions globales des bailleurs sociaux.

Une action globale inscrite dans le temps long

Contrairement aux promoteurs privés qui ont besoin d’une rentabilité rapide, la maîtrise d’ouvrage directe par les bailleurs sociaux permet une action sur un temps long, parfois même très long comme le montre l’exemple de Pontcharra qui a été présenté dans le webinaire. Cette perspective incite les organismes HLM à réaliser des constructions en pensant à l’entretien et aux éventuelles réhabilitations.

Une intégration des logements sociaux dans un environnement global

Pour que la maitrise d’œuvre directe réponde aux besoins des collectivités, il faut qu’elle tienne compte de l’intégration fonctionnelle et paysagère à l’échelle du quartier ou de la commune. Dans les petites communes ce type d’opération de taille réduite est plus facilement acceptée car elle peut permettre de faire venir des jeunes ménages et proposer des solutions aux personnes âgées.

À Saint Chef une opération de rénovation « le clos du ruisseau »              

Dans le quartier « des Môles » à Saint Chef, Alpes Isère Habitat était propriétaire d’un parc de 21 logements vieillissants en bordure du centre bourg avec un faible taux de rotations. En 2021, une résidence de 32 logements a été réalisée à proximité. En relation avec la commune, il a été fait le choix de démolir les vieux logements dont la réhabilitation aurait été trop onéreuse. En concertation avec la commune, l’opération permet de réaliser une nouvelle place publique avec des commerces de proximité et permettant l’embellissement de cette entrée du village. La commune a investi 300 000 euros pour une réalisation qualitative avec la construction de logements sociaux. Cette opération a été possible grâce aux financements du conseil départemental et de l’État par le fonds vert.

Une transformation totale d’un quartier de Pontcharra

À Pontcharra, la Société dauphinoise pour l’habitat (SDH) réalise une opération sur le quartier Bayard qui comporte 190 logements répartis sur 5 immeubles datant des années 1970, modernes pour l’époque. Mais le bâti s’est dégradé avec une importante vacance locative, des espaces communs délabrés et une forte insécurité. Un accord entre mairie et la SDH est intervenu constatant que la rénovation ne suffit plus. La démolition et la reconstruction se sont avérées indispensables.

La SDH était propriétaire du foncier et du bâti, et avait donc maîtrise globale du projet. Dans le même temps, la commune engage une opération de revitalisation du territoire avec la réalisation d’un groupe scolaire à côté et un espace tiers à proximité.

L’opération conduit à passer de 100 % de locatif social à 70% de d’accession social à la propriété ou d’accession libre. Le bailleur social se positionne en tant qu’aménageur.

La SDH va démolir les cinq immeubles, allotit et viabilise les lots à construction, réalise les travaux d’aménagement, commercialise les lots aux promoteurs, construit la part locative ou en accession sociale et rétrocède les espaces aménagés. Elle s’occupe du relogement des locataires des immeubles détruits. Elle a aussi recherché les subventions nécessaires.

Cette opération exemplaire, d’une temporalité très longue de début 2017 jusqu’à 2035, illustre les capacités de réalisation d’un bailleur social.

Un contrat de confiance entre organismes HLM et collectivités

Pour Raphaëlle D’Armancourt de l’Union sociale pour l’habitat, dans ce temps de crise de l’immobilier, les organismes HLM ont un rôle essentiel en particulier par la maîtrise d’ouvrage directe car ils ne sont pas soumis à des conditions suspensives de promesses d’achats pour engager des opérations pour de très longues durées. Ils peuvent offrir aux collectivité un service d’aménagement global de quartiers par un partenariat de confiance avec la possibilité d’une aide à la recherche de subventions.

*Cet organisme propose régulièrement des webinaires en rapport avec le logement social qui sont visibles en replay.