Cet article reprend un communiqué d’ABSISE (Association des bailleurs sociaux de l’Isère) relayant un extrait d’un rapport de prospective de la Banque des Territoires.
La hausse nationale des coûts de construction, où la fiscalité a sa part, est supérieure à l’inflation ; elle participe aux difficultés globales de la production de logements sociaux, s’ajoutant à l’impact des baisses budgétaires et à celui de l’application de la réduction du loyer de solidarité (RLS) qui a gravement affectée la trésorerie des organismes HLM.
L’observation des coûts de travaux des logements produits par Un Toit Pour Tous-Développement (UTPT-D) atteste, s’il en était besoin, de cette évolution défavorable.
Depuis 2018, augmentation de la TVA
Par une disposition de la loi de finances de 2018, la TVA sur la construction de logements sociaux est passée de 5,5 % à 10 % pour toutes les opérations livrées entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2019. Cette hausse a représenté un surcoût d’environ 700 M € en 2018 et 850 M € en 2019.
Depuis le 1er janvier 2020, la TVA est ramenée de nouveau à 5,5 % mais seulement pour les logements les plus sociaux financés en PLA-I, les logements en quartier prioritaire de la ville ainsi que pour les acquisitions-améliorations des logements PLUS.
Elle est donc maintenue à 10 % pour la production des autres catégories de logements, PLUS et PLS, la grande majorité.
Hausse importante des coûts de construction
Au-delà de cet impact du relèvement de la TVA, le secteur de la construction est donc marqué par cette augmentation, supérieure à l’évolution de l’inflation.
L’indice des coûts de la construction (ICC) a en effet progressé de près de 4 % par an en moyenne sur la période 2017-2024, alors que sur la même période l’inflation annuelle a évoluée de 2,3 % en moyenne.
Cette évolution générale se reflète dans l’activité d’Un Toit Pour Tous – Développement ; l’analyse des moyennes des coûts de travaux HT par m2 (et hors frais financiers et inflation non prise en compte) illustre bien l’augmentation défavorable à laquelle celle-ci est confrontée.
Sur 12 ans, entre 2013 et 2025, ceux-ci ont quasiment doublé, passant de 440 €/m2 à environ 800 € en 2024 et 2025 ( alors que la moyenne des prix d’acquisition est restée stable : 1600 €/m2), avec des pointes marquées de plus de 15 % à partir de 2022. Bien que ces chiffres soient établis sur de faibles volumes, ils s’inscrivent dans ces tendances de long terme.
Une conséquence directe sur les prix de revient des logements
Les prix de revient moyens observés au niveau national pour un logement social familial s’établissent à 176 k€ en 2024 après 167 k€ en 2023, 159 k€ en 2022, 149 en 2021, 145 en 2020, à comparer aux 138 k€ en 2017 avant la hausse de TVA , soit une évolution de 27,5 % en sept ans.
Il en va de même en ce qui concerne les coûts unitaires des opérations de réhabilitation qui ont augmenté de 80 % entre 2017 et 2024 pour les rénovations lourdes, même si elles sont plus ambitieuses sur les dernières années afin de répondre aux exigences réglementaires et donc plus coûteuses.
Sur une plus longue période, on retrouve également ce décrochage entre l’évolution de l’ICC et celle de l’inflation : le premier a progressé en moyenne de 2,8 % par an sur la période 2004-2024, contre 1,6% par an pour l’inflation hors tabac. Cela illustre bien le caractère structurel de cette déconnexion entre les deux indices, au détriment de la construction.
Nous reviendrons dans un prochain article sur une analyse plus détaillée de cette évolution qui pénalise la production de logements.