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Production de logements très sociaux à Un Toit Pour Tous : un groupe de bénévoles pour l’appui et le soutien technique

Le GAST*, composé essentiellement de spécialistes du bâtiment, représente Un Toit Pour Tous-Développement en tant que Maître d’Ouvrage dans toutes les opérations d’achat ou de mise à disposition de logement par les collectivités territoriales.

Ses missions et actions sont certes bien définies sur la page du site qui leur est réservée : la prospection, la validation de la mise en chantier des travaux, la validation de la réception du logement. Mais comment ça se passe et comment s’articule leur travail avec le reste de l’ensemble Un Toit Pour Tous ? C’est ce qu’est allé découvrir le comité de rédaction du site lors d’une de leur réunion.

Une réunion de travail comme tant d’autres (1)

Ils sont 4 bénévoles du GAST en discussion avec 4 salariés d’Un Toit Pour Tous qui assurent la Maîtrise d’Œuvre. Ce jour-là, examen de 4 appartements entrant dans la catégorie des PLAI Adaptés (sous-entendu aux ménages les plus défavorisés) (2) : un pour validation  avant l’achat et 3 pour validation des travaux qui nécessite un débat préalable sur la source d’énergie du chauffage.

Chauffage au gaz ou à l’électricité dans les petits logements ?

Quel type de chaudière va rendre l’appartement adapté au ménage à faibles ressources qui va y habiter

Quel montant d’investissement ajouté au prix d’achat va être compatible avec les financements prévus : 5 subventions (Etat, Métro, FAP*, Etat-PLAI-A*, Département), 2 prêts de la CDC* et des fonds propres).

Trois arguments pour l’électricité : chaudière gaz souvent surdimensionnée pour un petit logement, surcoût du gaz  (abonnement + contrat d’entretien), radiateurs électriques pilotables par pièces et mieux gérés par les locataires (appréciation confirmée par une enquête DPE*), moindre cout d’achat. Mais certains financeurs « se font tirer l’oreille ».

Le débat se poursuit plus généralement sur la politique à adopter pour la source d’énergie :

– argumenter auprès des financeurs en fonction du reste à vivre pour le/la locataire (actuellement Territoires a un logiciel pour faire l’estimation du reste à charge)

– chauffage électrique pour les petits logements quel critère adopter ? catégorie (jusqu’à T2) ou surface (50 m2)?

Un groupe de travail est décidé sur ce thème en lien avec la future politique énergétique française. Un lien  sera établi avec le groupe de bénévoles « Mécénat » pour exploiter les possibilités annoncées de financement pour le remplacement des chaudières de plus de 10 ans.

Un achat validé pour un appartement, des travaux validés dans les 3 autres

Si l’achat d’un des appartements est validé sans longue discussion après examen des premières estimations de travaux de réhabilitation à prévoir, les questions soulevées pour les trois autres concerne les relations avec un financeur pour les 2 premiers, le syndic de l’immeuble pour le 3ème. La FAP* est très soucieuse de la qualité intérieure du logement pour le ménage qui va y habiter : peintures systématiquement refaites, pas de revêtements de sols pachworck et/ou dissonants, ce qui peut entrainer parfois des dépenses qui se discutent. Quant aux contraintes imposées par le syndic elles entrainent l’installation d’une ventilation sur un vitrage qui n’est sans doute pas la solution optimale. Dans chaque cas les discussions et le travail d’ajustement se font sur plan.

Une réunion à « questions diverses » de fond

Un des bénévole, nouveau venu dans le groupe, aborde en « questions diverses » le critère retenu pour ce qu’Un Toit Pour Tous affiche dans sa politique : le logement social en diffus.

Actuellement 2 critères : les quartiers de la Politique de la Ville sont exclus et pas plus de 2 logements dans une « montée ».  Les exceptions sont présentées au bureau d’Un Toit Pour Tous-Développement qui propose puis au CA qui décide. Il est également tenu compte expérimentalement de la taille de la co-propriété.

Le groupe réuni considère qu’il s’agit là d’un vrai débat de fond qui nécessite de relire les critères retenus et qui croise la politique d’avenir de la Foncière UTPT-D et d’Un Toit pour Tous.  Le groupe peut être un des lieux de réflexion, comme les commissions pôle social et patrimoine.

* GAST : Groupe d’appui et de soutien technique ; FAP : Fondation Abbé Pierre ; PLAI ADA : Prêt locatif d’aide d’intégration et adapté, pour diminuer encore les couts pour les locataires: CDC : Caisse des dépots et consignation ; DPE diagnostic de performance énergétique.

  1. 9 à 10 réunions par an
  2. et bénéficiant de financements supplémentaires de performance énergétique
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